15억 초과주택, 대출 풀어도 DSR묶여 거래 활성화 어렵다고 본다

정부가 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 규제 해제를 검토하고 있다고 밝힌 가운데 시장에서는 "당장 해제해야 한다"며 반기는 분위기다. 15억원 대출 규제를 풀어도 시장에 즉각적인 반응을 불러오지는 않겠지만 일부 실수요자들을 중심으로 거래량이 늘어날 수 있기 때문이다.

하지만 집값을 자극하지 않으려는 정부의 정책 방향이 유지되는 가운데 어떤 대책도 거래량 정상화와 시장의 근본적인 흐름을 바꾸기에는 역부족으로 내년 상반기까지는 지금과 같은 흐름이 이어질 것이라는 전망도 나온다.

 

5일 부동산 전문가들은 정부가 15억원 이상 주택에 대한 대출 금지 폐지를 검토하는 것에 대해 적극 반겼다. 지금은 이전 정권의 지나친 규제를 풀어 거래를 활성화하고 시장의 연착륙을 유도해야 하는 시점으로 보기 때문이다.

고종완 한국자산관리원장은 "15억원 이상 주택은 아예 대출을 막아서 현금 부자만 집을 사도록 한 지금 규제는 불공정하다"면서 "15억원 대출 규제를 풀면 그 가격대의 서울 도심 아파트 수요가 늘고 거래도 일정 부분은 늘어날 수 있다"고 예상했다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "15억원 대출 규제를 풀어도 DTI(총부채상환비율)·DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등이 있기 때문에 거래량이 폭발적으로 늘지는 않는다"면서도 "소득수준이 높은 일부 직장인들은 없던 대출한도가 생기는 것으로 거래량을 늘릴 수 있는 요인이 된다"고 판단했다.

내년 상반기까지는 거래량이 급감한 가운데 매수세가 얼어붙은 지금과 같은 현상이 유지될 것이라는 전망도 나온다. 부동산 시장 침체의 가장 큰 요인이 금리인상과 경기침체, 부동산 고점인식 등인데 정책으로 풀기에는 한계가 있고, 현 정부 역시 집값 자극을 우려해 뚜렷한 완화책을 빠르게 내놓지 못할 것으로 전망하기 때문이다.

임병철 부동산R114리서치팀장은 "15억원 대출 금지를 풀어도 집값이 더 내려갈 것이라는 예상 때문에 매수세가 붙기 어려운 상황"이라면서 "재건축 안전진단 규제 완화 등 거래량을 늘릴 수 있는 규제 완화책도 있지만 정부는 집값 자극을 우려해 더디게 추진하거나 안 하고 있다"고 말했다.

대책의 실효성이 떨어진다는 분석도 적지 않은 힘을 받고 있다. 금리상승과 DSR 규제로 인해 고소득자나 자산가 등 극소수만 대출을 받을 수 있어서다. 새로운 대출 수요 창출로 은행 배만 불릴 것이라는 분석도 있다.

금융권 관계자는 "15억원 초과 주담대 허용은 규제 완화라는 심리적 의미 외에 실질적인 효과는 적을 것"이라며 "현재 부동산 거래 절벽은 고가의 아파트보다는 중위가격의 아파트가 거래가 막힌 게 문제인 상황"이라고 말했다.

윤석열 대통령의 공약대로 LTV 규제를 일괄적으로 70%로 완화하더라도 DSR 규제가 남아있다. 총대출액이 1억원을 넘으면 은행권 기준 DSR 40%가 적용된다. 매월 갚는 원리금이 전체 소득의 40%를 넘길 수 없다.

결국 소득이 높아야 대출할 수 있는 금액이 커진다. 15억원 주택을 구매하기 위해 10억원 가량을 대출(30년 만기, 원리금균등상환, 연 금리 4% 기준)하기 위해서는 월 소득이 약 1200만원(연소득 약 1억4340만원)이 돼야 한다. 소득 기준에는 임대소득, 금융소득도 포함된다. 이마저도 금리 상승에 따라 달라질 수 있다. 금리가 상승하면 원리금 부담이 커지기 때문에 소득이 함께 높아져야 빌릴 수 있는 금액이 유지된다.

기존의 고가 주택을 소유한 사람에게는 자금을 추가조달 할 수 있는 기회가 될 수 있다. 15억원이 넘는 주택을 담보로 돈을 융통할 수 있는 길이 열려서다.

은행업계 관계자는 "고가의 주택을 거래할 수 있는 사람들에게만 혜택이 가는 정책이 될 수 있다"며 "은행은 소득이 높은 우량 차주의 담보대출을 늘릴 수 있어 규제 완화를 반길 것"이라고 말했다.