아파트 전세금을 보호하는 방법은?

안녕하세요? 요즘 전세 매물이 많이 없고 금리가 너무 높아져서 월세가 전세를 역전했다고 합니다.

이자를 내는 돈과 월세를 내는 돈이 비슷해서 그런 것 같아요. 무주택자는 월세 세액공제를 혜택을 또 받을 수 있어서 아파트 반전세나 월세는 지금 매물이 있으면 다 나가는 추세라고 합니다.

하지만 또 전세라는 장점이 있는 제도를 포기할 수는 없잖아요?

 

그래서 내 전세금을 지키기 위한 방법은 전입신고 외에 전세보증금보험이라는 제도가 있습니다. 

전세금을 안주는 집주인에게 보험사가 세입자에게 전세보증금을 먼저 주고나서 보험회사에서는 채무자인 집주인에게 보증금을 받는 제도라고 합니다.

우리나라 전세보증보험의 종류는 크게 1) HUG전세보증반환보증 2) SGI전세금보장신용보험 3) HF전세자금보증이 있습니다.

보증보험사마다 차이는 있지만 전세보증금을 보장해준다는 핵심 내용은 변함이 없습니다.

그 중 HUG 주택도시보증공사 전세보증금 반환보증에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 주택도시보증공사 전세보증금 반환보증

전세보증금 반환 보증에 대한 내용입니다.

보증상품 개요

보증신청기한보증대상 주택보증채권자(보증신청인)보증금액보증한도보증조건위탁 금융기관기타 유의사항

신규 전세계약의 경우 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전 갱신 전세계약의 경우 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전

단독.다가구,다중,연립.다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트

※ 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 주용도란 등에 주거용 표기가 있어야 합니다. ※ 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다.

전세계약서 상의 임차인

※ 개인, 법인, 외국인도 보증가입이 가능합니다. 단, 중소기업이 아닌 법인의 경우 전세권을 공사에 이전하는 조건으로 가입 가능합니다.

보증한도내에서 보증신청인이 신청한 금액

주택가격 – 선순위채권 등

※.선순위 채권 등 : 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권 ☞ 등기부등본의 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인해주세요. - 단독,다중,다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함

신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 이내일 것 등기부등본상 확인사항 ① 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없을 것 ☞ 등기부등본의 갑구를 확인해주세요. ② 선순위채권이 주택가격의 60% 이내일 것 ☞ 등기부등본의 을구를 확인해주세요. ③ 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것 전입세대열람내역서 확인사항 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것(단독,다가구,다중주택 제외). 전세계약서상 확인사항 ① 전세계약기간이 1년 이상일 것 ② 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것 ※기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니여도 가입이 가능합니다. ③ 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 일 것 ④ 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것 단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항 ① 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것 ② 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한금액이 주택가격의 80% 이내일 것 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전할 것 중소기업이 아닌 법인임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입가능합니다. 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것 신용대출은 보증가입이 가능합니다. ☞ 대출받으신 은행에 확인해주세요. 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐 것

신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구은행 우리은행, 국민은행은 해당 은행 모바일 앱을 통해 보증가입 가능 네이버부동산, 카카오페이 및 KB국민카드에서 비대면으로 가입 가능

위탁 금융기관에서 보증신청 시, 보증서 및 약관은 해당 금융기관 또는 공사 인터넷보증 홈페이지에서 배부받으실 수 있습니다. 보증해지 등 정산사유 발생 시 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일 로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 함

주택가격 산정기준

- 주택가격은 보증승인일 현재의 ‘가격정보 순서’로 적용

가. 아파트, 오피스텔 및 노인복지주택

• 적용순위가격정보 (상기 산정기준 순서대로 적용)①②③④⑤

  KB시세 (onland.kbstar.com) 한국감정원 부동산테크 시세 (www.rtech.or.kr) 상기 2가지 산정기준 중 선택 적용 (상한가·하한가의 산술평균 적용, 아파트 최저층, 주거용 오피스텔은 하한가 적용)
  「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 공시하는 주택가격(오피스텔의 경우 「소득세법」제99조 제1항 제1호 다목에 따라 국세청장이 공시하는 가격)의 150%에 해당하는 금액 아파트 공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) 에서 공동주택공시가격 열람 오피스텔 공시가격 확인 : 국세청 홈택스 (www.hometax.go.kr) 에서 상업용건물, 오피스텔 기준시가 조회
  해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
  분양가격의 90% (단, 준공 후 1년이 지나지 않은 주택에 한함)
  토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 150%에 해당하는 금액 공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) 에서 개별 공시지가 – 개별공시지가x등기부상 토지면적 건물 시가표준액 확인 : 유선으로 관할지자체(구청 등) 해당과(세무과 등)에 확인 또는 임대인으로부터 취득세납부확인서 징구

나. 그 외 주택

• 구분적용순위가격정보 (상기 산정기준 순서대로 적용)연립 다세대단독·다중·다가구

  ①	국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 150%에 해당하는 금액 공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) 에서 공동주택가격 – 해당 시·군·구청 홈페이지 열람
  ②	해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
  ③	③ 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 150%에 해당하는 금액 토지공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) → 개별공시지가 → 개별공시지가× 등기부상 토지면적 건물 시가표준액 확인 : 유선으로 관할지자체(구청 등) 해당과(세무과 등)에 확인 또는 임대인으로부터 취득세납부확인서 징구 ☞ 상기 산정기준 순서대로 적용
  ①	해당주택의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
  ②	국토교통부장관이 공시하는 개별단독주택가격의 150%에 해당하는 금액 공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) 개별단독주택공시가격– 해당 시·군·구청 홈페이지 열람
  ③	토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 산출한 금액의 150%에 해당하는 금액 토지공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) → 개별공시지가 → 개별공시지가× 등기부상 토지면적 건물 시가표준액 확인 : 유선으로 관할지자체(구청 등) 해당과(세무과 등)에 확인 또는 임대인으로부터 취득세납부확인서 징구 ☞ 상기 산정기준 순서대로 적용

다. 감정평가서 이용 시

• 적용대상감정평가기관감정평가방법

  보증신청인이 감정평가수수료를 부담하는 경우 가목 및 나목에도 불구하고 우선 적용

  한국감정원 또는 (한국감정평가협회 가입) 감정평가법인 및 감정평가사무소

  평가금액: 감정평가일로부터 6개월이 경과되지 아니한 금액만 인정 평가목적: 담보제공용 평가대상물건: 전부 또는 주택형별, 동별, 층별, 향별로 1세대씩 샘플감정 가능 (다만, 금융기관의 담보제공 등을 위하여 감정평가를 받은 경우에는 이를 활용 가능)

  ▲기존의 표에서 주택사업자용에 대한 부분 삭제

보증료

• 공공성강화 관련 보증료율 인하
  • 적용대상 : ‘22.1.1부터 ‘22.6.30일까지 보증신청한 경우
  • 적용기준 : 전세보증금 2억원 이하 40%, 전세보증금 2억원 초과 30% 보증료율 인하
• 보증료 : 보증금액 * 보증료율 * 전세계약기간/365
• [보증료율]

보증료 할인 및 할증

• [보증료할인]
• 종류할인대상할인율사회배려계층할인(중복적용불가)청년할인가구전자계약 할인모범납세자 할인비대면보증 할인일시납 할인참고사항

  저소득가구	보증신청인(배우자포함)의 연소득이 4천만원 이하인 경우	40%
  	저소득가구 + 청년가구 또는 신혼부부인 경우	50%
  다자녀가구	미성년 자녀(태아포함)가 3인 이상인 가구	40%
  장애인가구	보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자인 경우	40%
  고령자가구	보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 만65세인 가구	40%
  독거고령자가구	보증신청인이 배우자, 친족 등 동거인 없이 단독 세대주인 만65세 이상인 고령자인 경우	60%
  노인부양 가구	보증신청일 기준 1년 이상의 기간 동안 만65세 이상인 고령자와 동일한 세대를 구성한 가구	40%
  신혼부부 가구	배우자와 합산 연소득 6천만원 이하이며 혼인기간이 7년 이내인 신혼부부(3개월 이내 결혼예정자 포함)	40%
  한부모가구	한부모가족지원법에 따라 지원되는 한부모가족인 경우	60%
  다문화가구	- 보증신청인의 배우자가 외국인이거나 귀화로 인한 국적 취득자인 경우 - 배우자가 있는 보증신청인이 귀화로 인한 국적 취득자인 경우	40%
  국가유공자 가구	보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 국가유공자 또는 국가유공자의 선순위 유족인 가구인 경우로서 유공자 본인 또는 수권자임을 확인받은 가구	40%
  의사상자 가구	보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 ‘의사상자등 예우 및 지원에 관한 법률’에 따라 본인 또는 의사상자 수권자임을 확인 받은 가구	40%
  배당이익 소송 당사자	보증신청인 또는 배우자가 배당이의 소송 당사자가 된 경우, 단, 직전 임대차계약 및 현재 임대차계약상 주택임대차보호법상의 우선변제를 받을 임차인의 범위에 해당하고 연소득이 4천만원(배우자 포함 6천만원) 이하인 경우	40%
  만19세~34세 이하인 청년가구가 연소득 4천만원 초과~5천만원 이하인 경우		10%
  국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 전세계약 체결한 경우		3%
  보증신청인이 모범납세자인 경우		10%
  인터넷 및 모바일보증 이용시		3%
  보증료를 일시에 전액 납부한 경우 1년 초과분		3%
  ·할인서류는 이용절차 및 제출서류 화면을 참고해주세요. ·세대원은 주민등록등본으로 확인 가능합니다. ·전세보증금반환보증 보증료는 연말정산 세액공제를 받을 수 있습니다. -공제대상: 보증대상 전세보증금 3억원 이내 *해당 공제는 18년도에 속하는 연말정산부터 세액공제 대상입니다.

보증료 할증

• 주택가격 대비 선순위 채권금액이 50%를 초과하는 경우 산출한 보증료에서 10%를 할증

 

※ 미분양관리지역 특례지원

• - 미분양관리지역 내 임차인이 전세보증금 반환보증(임차인용)의 신청기한을 경과하여 보증신청하는 경우에는 다음의 기준을 적용합니다.

• 1. 특례지원 가능대상 지역 : 공사 홈페이지에 게시된 미분양관리지역(매월 말 공고)
  • ☞ 관련정보 : 공사 홈페이지 ‘보증현황/공시/공매정보’ → 미분양관리지역 공고 내 최근일자로 게시되어 있는 선정공고 상 미분양관리지역
  • ☞ ‘미분양관리지역’ 보러가기
• 2. 보증신청기한
  • 전세계약기간의 만료일 6개월 이전까지 신청기한을 연장하여 허용
• 3. 보증료 정산
  • 보증 해지 등 정산사유 발생 시 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 함

✔ 제출서류확인사항공통서류단독,다중,다가구주택 추가 제출 서류상황별 추가 제출서류

①주민등록등본 및 신분증(사본)	- 개인사업자의 경우 사업자등록증 사본 제출 - 외국인의 경우 외국인등록사실증명 및 외국인등록증 제출 - 재외동포의 경우 외국국적동포는 국내거소신고사실증명과 국내거소신고증 / 재외국민은 주민등록등본과 주민등록증 제출 - 주민등록등본은 증명서류들은 보증신청일 기준 1개월 이내 발급한 것 이여야 함
②전세계약서(사본)	- 전세계약서에 공인중개사 날인과 확정일자(주택임대차계약 신고필증으로 대체 가능) 확인 가능 해야함 - 갱신계약의 경우 최초 작성한 계약서에 공인중개사 날인이 있다면 공인중개사날인 생략 가능 - 갱신계약의 경우 최초 전세계약서를 포함하여 제출
③전세보증금 지급 확인서류 ·계좌이체내역서,무통장입금증 등 ·임대인 또는 공인중개사가 확인한 영수증	- 계좌이체내역서(무통장입금증)의 경우 전세계약서에 기재된 임대인 또는 수령대리자의 계좌번호가 확인되어야 함 - 영수증의 경우 전세계약서상의 임대인 및 공인중개사의 도장과 동일한 인영이 날인되어야 함 - 전세계약서상으로 전세보증금의 완납 여부가 확인되는 경우 서류 생략 가능
④전입세대열람내역	- 단독,다중,다가구주택의 경우 건물 전체의 전입세대열람내역서 제출 필요 - 전입세대열람내역서의 전입자 성명 전체가 보여야 함 - 보증신청일 기준 1개월 이내 발급한 것 이여야 함
⑤부동산등기부등본	- 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 출력 가능
①건축물대장	- 위반건축물로 등재된 경우 보증가입 불가
②타전세계약체결내역확인서 (공사양식)	- 임대인 또는 공인중개사 확인(도장) 필요 - 타전세계약체결내역확인서 제출 불가능한 경우 아래의 자료로 대체 가능 ·확정일자부여현황(5년이내의 현황 필요) ·건축물대장상 근린생활시설 등 상가가 존재하는 경우 상가건물 임대차현황서 추가 제출 필요 - 표 상단의 제출서류 다운로드 를 통하여 확인서(공사양식)을 다운받으실 수 있습니다.
▶임대인이 법인인 경우	①법인등기부등본 ②사업자등록증(사본) ③사회보험료 완납증명서 ▼
	임대인이 1인법인(급여를 받는 종업원이 없는 법인포함)으로 납부할 보험료가 없어 사회보험료 완납증명서 제출 불가 시 아래 서류로 대체 가능 1) 4대보험 중 일부보험이 미가입인 법인 : 4대사회보험 사업장 가입자 명부(4대사회보험사업장 가입내역 확인서) 및 가입된 보험에 대한 완납증명서 제출 2) 4대보험 모두 미가입인 법인 : CRETOP의 기업개황(종업원현황)에 종업원이 0명으로 조회되는 경우 사회보험료완납증명서 제출 생략 가능
▶임차인이 법인인 경우	①법인등기부등본 ②사업자등록증(사본) ③대표자가 아닌 직원이 보증가입 신청 시 보증가입에 대한 위임장 및 법인인감증명서 ④중소기업 외 법인임차인(공공기관 포함)의 경우 전세권 설정 후 보증가입일로부터 한달이내 전세권을 공사로 이전하는 조건으로 가입 가능
▶전세계약을 임대인의 대리인과 체결한 경우	- 대리계약 체결에 대한 위임장 및 인감증명서
▶임대인(한국인)이 외국에 거주하는 경우	- 보증가입 후 임대인이 국내에 거주하는 대리인 에게 채권양도통지서 수령의 권한을 위임한다는 내용이 담긴 위임장 및 인감증명서(해외공관 위임장 등)

  - 기타 상황에 따라 추가 제출서류들이 발생할 수 있습니다.
추가 제출 서류 상담은 지사 및 은행영업점에서 확인 가능합니다.

보증료 할인을 위한 제출서류

할인 종류제출서류

저소득가구 , 청년가구	①연소득확인서류(배우자 포함) ·근로소득자 : 원천징수영수증, 소득금액증명원, 급여명세표 등 ·사업소득자 : 소득금액증명원, 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서, 최근년도 사업소득 원천징수영수증 (연말정산용만 인정) ·연금소득자 : 연금수급권자 확인서 등 ②건강보험득실확인서 ③자영업자의 경우 사업자등록증 추가 제출 필요
다자녀가구	- 주민등록등본 또는 가족관계증명서(자녀와 같은 세대가 아닐 경우) - 태아의 경우 임신진단서
장애인가구	- 장애인증명서
고령자가구, 노인부양가구, 독거고령자가구	- 주민등록등본
신혼부부가구	①혼인관계증명서 (3개월이내 결혼예정자인 경우 청첩장, 예식장 계약서 제출) ②연소득확인서류(배우자 포함) ·근로소득자 : 원천징수영수증, 소득금액증명원, 급여명세표 등 ·사업소득자 : 소득금액증명원, 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서, 최근년도 사업소득 원천징수영수증 (연말정산용만 인정) ·연금소득자 : 연금수급권자 확인서 등 ③건강보험득실확인서 ④자영업자의 경우 사업자등록증 추가 제출 필요
한부모가구	- 한부모가족증명서
다문화가구	①혼인관계증명서 또는 가족관계증명서 ②외국인등록증 사본 (외국인등록증이 없는 경우 외국인등록사실증명서)
국가유공자가구	아래의 서류 중 하나 제출 ·독립유공자(유족)증 사본 또는 독립유공자(유족)확인원 ·국가유공자(유족)증 사본 또는 국가유공자(유족)확인원 ·보훈보상대상자(유족)증 사본 또는 보훈보상대상자(유족)확인원 ·5.18민주유공자(유족)증 사본 또는 5.18민주유공자(유족)확인원 ·고엽제법 적용대상 확인원 ·지원대상자(유족)확인원
의사상자가구	- 의사자(유족)증 또는 의사자증서
모범납세자할인	- 모범납세자 증명서(우대기간 이내, 1개월 내 발급분) - 산업훈장,산업포상,대통령표창,국무총리표창,기획재정부장관 표창,국세청장표창에 한함

  - 기타 상황에 따라 추가 제출서류들이 발생할 수 있습니다.
추가 제출 서류 상담은 지사 및 은행영업점에서 확인 가능합니다.